Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) realisierte die Schaffung einer neuen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) auf Grundlage des Pfandbriefgesetzes. Mit dieser Verordnung wurden einheitliche Grundlagen für die Ermittlung der Beleihungswerte durch Banken und Finanzdienstleister geschaffen. Der vorgelegte erste Entwurf diskriminierte in eklatanter Weise ostdeutsche Plattenbauten. Sowohl bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer als auch der Kapitalisierungszinssätze im Ertragswertverfahren wurden Plattenbauten in den neuen Ländern als extrem risikoreich dargestellt. Die negativen wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen einer solchen Stigmatisierung einer Gebäudeart waren unabsehbar. Der GdW unterzog in einer ausführlichen Stellungnahme den Entwurf der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) einer grundlegenden Kritik. Wie kritisch die neue BelWertV auch von den Banken selbst gesehen wurde, zeigte bspw. die Stellungnahme des Zentralen Kreditausschusses (ZKA).

Dritter Entwurf vom 16.01.2006

zur Beleihungswertermittlungsverordnung lag seit Anfang des Jahres 2006 vor und berücksichtigte die o.g. Bedenken der Wohnungswirtschaft und die sie finanzierenden Banken. Insbesondere hinsichtlich der Kapitalisierungszinssätze und der besonderen Behandlung der "Plattenbauten", wie in den vorhergehenden Entwürfen formuliert, wurden Änderungen eingebracht und die Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer sowie die Kapitalisierungszinssätze für wohnwirtshaftlich genutzte Objekte wurden erheblich geändert.

Beleihungswertermittlungsverordnung veröffentlicht

Am 22. Mai 2006 wurde die Endfassung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) [74 KB] im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) veröffentlicht, die damit zum 1. August 2006 in Kraft tritt. Damit entfällt die Wertermittlungsanweisung nach § 13 des Hypothekenbankgesetzes. Die BelWertV legt erstmalig einheitlich und transparent die Anforderungen an die Methodik der Wertermittlung und an die Qualifikation der Gutachter für alle Pfandbriefemittenten fest. Die "Kleindarlehensgrenze" im Retailgeschäft wurde auf 400.000 Euro angehoben, um eine vereinfachte Wertermittlung von Wohnimmobilien zu ermöglichen. Die Nutzungsdauer bei wohnungswirtschaftlicher Nutzung liegt nunmehr zwischen 25 und 80 Jahren und die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze zwischen 5,0 und 8,0 Prozent. Die Zurücknahme der geplanten Differenzierung bei Wohngebäuden ist als Erfolg der Verbände und deren intensiver Lobbyarbeit zu werten. Sparkassen und Banken, die keine Pfandbriefe geben, sind jedoch nicht bei Zugrundelegung ihrer Beleihungswertermittlung an die BelWertV gebunden, weshalb einige von ihnen an ihren bisherigen Wertermittlungsanweisungen festhalten wollen. Es wird jedoch erwartet, dass mittelfristig das Kreditwesengesetz dahingehend geändert wird, dass auch diese Institute die BelWertV anzuwenden haben. Der GdW wirdsich aber weiterhin dafür einsetzen, dass der Anwendungsbereich der Beleihungswertermittlungsverordnung eng auf die Pfandbrief emittierende Banken begrenzt bleibt, da die neue BelWertV niedrige Beleihungswerte generiert, als die bisher angewendeten Verfahren.
Die Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung trägt zudem zu einer hohen Transparenz bei Immobilienfinanzierungen bei. Die Beleihungswertermittlungsverordnung besitzt Allgemeingültigkeit, sowohl für Pfandbriefbanken als auch Landesbanken und Sparkassen, da diese im neuen Pfandbriefgesetz vom 19. Juli 2005 bereits verankert wurde.

Letzte Änderungen

Zwischen dem dritten Entwurf der BelWertV vom 16. Januar 2006 und der am 22. Mai 2006 im Bundesgesetzblatt veröffentlichten Endfassung bestehen wichtige Unterschiede, die im folgenden aufgelistet sind.

Insgesamt gesehen haben sich mit dem Inkrafttreten der Beleihungswertermittlungsverordnung am 1. August 2006 einige Änderungen gegenüber der bisherigen Beleihungswertermittlungspraxis ergeben:

Neue Aspekte bei der Bewertung von Immobilien


Eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen macht die kontinuierliche Bewertung von Immobilien erforderlich, sofern diese mit Fremdmitteln von Gläubigern finanziert wurden, die ihrerseits einer Aufsicht durch die BaFin unterliegen. So verlangt das KWG (Kreditwesengesetz) eine beständige Risikobeurteilung, umso eine Risikosteuerung in den jeweiligen Kreditinstituten vornehmen zu können. Die Eigenkapitalverordnung nach Basel II und die Solvenzverordnung überwachen ständig die Eigenkapitalbemessung der Banken. Das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertverordnung sind schließlich für die Emittenten von Pfandbriefen von besonderer Wichtigkeit.

Die Verwendung des Begriffes „Marktwert“ wird von verschiedenen relevanten Gesetzlichkeiten und Vorschriften unterschiedlich reflektiert.

Nach Baugesetzbuch § 194 ist der Marktwert (Verkehrswert) definiert als:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, nach den tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dem gegenüber definiert das Pfandbriefgesetz in § 16, Abs. 2, Satz 4 den Marktwert als:

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufe und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Eine weitere Definition findet sich im Pfandbriefgesetz gemäß § 16, Abs. 2, Satz 1 und 2:

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang zwischen Marktwert und Beleihungswert, wie im Pfandbriefgesetz, § 16 Abs. 2 und Satz 3 ausgewiesen: Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Für die Wertermittlung kommen drei grundlegende Verfahren in Betracht, nämlich die Ermittlung nach:

>>> Vergleichswert,
>>>Sachwert und
>>>Ertragswert.

Wenn der Marktwert auf der Basis des Vergleichswertes ermittelt wird, fordert die Beleihungswertermittlung einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 %. Wird der Marktwert über ein Sachwertverfahren ermittelt, wird ebenfalls ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorgeschrieben, allerdings vom Bauwert der Immobilie.

Wird der Marktwertermittlung ein Ertragswertverfahren zugrunde gelegt, so müssen von der Jahresnettokaltmiete mindestens 15 % für Bewirtschaftungskosten zum Abzug gebracht werden. Hinzu kommt, dass Kapitalisierungszinssätze zu berücksichtigen sind, die bei wohnungswirtschaftlicher Nutzung eine Untergrenze von 5 % aufweisen; des Weiteren sind bei unterschiedlichen Objektarten auch die jeweilige Restnutzungsdauer bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.

Von praktischer Bedeutung ist bei Bestandsimmobilien das so genannte Markt– und Objektrating, das von den Kreditinstituten als standardisiertes Verfahren eingeführt wird, um die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem jeweiligen relevanten Markt abzubilden. Der Maßstab der Qualität der Immobilie und damit auch letztlich auch deren Marktwert ist die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem angemessenen Preis zwischen Fachleuten, denen sämtliche wichtigen Objekt– und Marktinformationen zur Verfügung stehen. Dem gegenüber sind weder die Bonität des Mieters oder des Darlehennehmers oder gar die Ausfallwahrscheinlichkeit des gegebenen Darlehens Gegenstand des Markt- und Objektratings.