JUNG, ALT, ZU ALT?

Deutschland befindet sich im Umbruch: Seit Anfang der 1970er Jahre reicht die Geburtenrate nicht mehr aus, um die Sterbefälle auszugleichen – ohne Zuwanderung würde die Bevölkerung schrumpfen; Geburtenrückgang und steigende Lebenserwartung führen zu einer beispiellosen Alterung der Gesellschaft. Angekündigt hat sich dieser Wandel zwar über Jahrzehnte, ins öffentliche Bewusstsein gerückt ist er jedoch erst in den letzten Jahren. Wenig beachtet wird dabei, dass sich die Veränderungen regional extrem unterschiedlich vollziehen: Während die Bevölkerung auf Bundesebene – eben durch ausländische Zuzügler – weiter gewachsen ist, haben in den 1990er Jahren bereits ein Drittel aller Kreise Einwohner verloren. Bis 2020 wird sich ihre Zahl fast verdoppeln und die Gesamtbevölkerung amtlichen Prognosen zufolge zurückgehen.
Zugewinne sind dann in 428 von 440 Kreisen nur noch durch innerdeutsche Umverteilungen und den Wettbewerb um Immigranten zu erzielen. Westdeutsche Kreise haben nach der Wende von Zuzügen aus den neuen Bundesländern profitiert, doch dieser Ost-West-Gegensatz von Schrumpfung und Wachstum wird sich bis 2020 langsam auflösen. Auch in den alten Ländern verlieren dann einst hoch industrialisierte Kreise im Ruhrgebiet, dazu Regionen wie das Weserbergland, der Harz, das Saarland und Teile Nordost-Bayerns deutlich an Einwohnern: Deutschland leert sich in seiner Mitte und an den Rändern. Aber auch Großstädte wie Hamburg, Frankfurt/Main und Stuttgart schrumpfen leicht – zugunsten ihrer weniger verdichteten Einzugsgebiete. Die Wanderungsbewegungen bleiben nicht ohne Folge für die Altersstruktur: Da überwiegend junge Erwerbsfähige im Alter zwischen 20 und 40 Jahren von attraktiven Kreisen angezogen werden, bleiben in Schrumpfungsgebieten vor allem Ältere zurück.

Entwicklung der Fertilität in Europa



Dadurch drohen sich die ökonomischen Bedingungen dort weiter zu verschlechtern, und mit dem Mangel an jungen Menschen – also künftigen Eltern – kündigen sich weitere Bevölkerungsrück- gänge an. Hinzu kommt eine regional sehr unterschiedliche Geburtenrate. Im allgemeinen liegt sie in Städten niedriger als auf dem Land. Dort wiederum ist die Zahl der Geburten in katholischen Gebieten von Westniedersachsen, Nordwestfalen und an der Grenze zwischen Bayern und Baden-Württemberg überdurchschnittlich hoch – wenn auch ebenfalls nicht bestandserhaltend. Im Jahr 2020 wird es in den alten Bundesländern fast 20 Prozent weniger Kinder im Vorschulalter geben als 1991. In den neuen Bundesländern fehlen dann sogar knapp 40 Prozent – eine Folge unter anderem des dramatischen Geburteneinbruchs nach der Wiedervereinigung. Immigranten verbessern die regionale Altersstruktur, da sie im Durchschnitt mehr Kinder bekommen als Deutsche. Angezogen werden auch sie vor allem von wirtschaftlich dynamischen Regionen. Damit hängt die demographische Entwicklung mehr denn je von den ökonomischen Perspektiven der einzelnen Kreise und Städte ab.
Aus GEO Heft 5/2004
Siehe dazu auch im Glossar quantitative Fakten zur Fertilität.

Neben der bereits intensiv in der Öffentlichket geführten Diskussion um die Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Rentenentwicklung und die Notwendigkeit zur Umstellung des Rentensystems auf eine kapitalgedeckte Grundlage, gibt es eine Reihe weiterer Problemfelder, die in naher Zukunft eine Herausforderung darstellen:
Mit dem bis zum Jahr 2050 prognostizierten Rückgang der Bevölkerung wird sich gleichzeitig der Anzeil der über 65jährigen mehr als verdoppeln. Gleichzeitig geht die Zahl der Schüler und Studenten um ca. 30 bzw. 12% zurück. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit einer Anpassung in vielen Bereichen der Infrastrutur und öffentlichen Versorgung.
Rückläufige Bevölkerungszahlen stellen eine Hauptdeterminante des wachsenden Leerstandes bei Wohnungen dar. Der Stadtumbau ist darauf eine erste Antwort, wirft jedoch gleichzeitig neue Fragen auf: die Infrastrukturkosten der Ver- und Entsorgungsnetze werden auf weniger "Köpfe" aufgeteilt - damit ist ein Anstieg der Betriebskosten als sog. "zweite Miete" bereits vorprogrammiert.
Generell gilt wohl die Aussage, dass weniger Einwohner auch weniger Wohn- und Büroflächen nachfragen. Infolgedessen stellt sich die Frage, welche Auswirkungen sich daraus für die Altersversorgungs- und Anlagestrategie im Immobilienbereich im ergeben. Als Stichworte seien hier nur Vermietung und Fungibilität genannt.
Auch bei anderen Anlageformen und Anlageprodukten gibt es durchaus Skepsis, ob die prognostizierten Renditen erreicht werden. Wollen viele Ruheständler in einem zeitlich relativ engen Zusammenhang ihre Assets (Wertpapiere, Aktien, Anlagen) veräussern, entsteht die Gefahr eines Preisverfalls.

Stabilisierung der Bevölkerung?

Im Eduard-Pestel-Institut wurden darüber hinaus Überlegungen angestellt, wie die künftige Geburtenentwicklung in Deutschland verlaufen müsste, wenn die demografische Situation stabilisiert werden soll.

Zusammenfassung
Die Modellrechnungen zeigen, dass wohl nur mit einem Ansteigen der Fertilität eine langfristige Stabilität der Bevölkerung erzielt werden kann. Der Ausgleich eines nach 2040 auftretenden Sterbeüberschusses von über 600.000 Personen pro Jahr über Zuwanderungen kann nahezu ausgeschlossen werden, da er die Integrationsfähigkeitder Gesellschaft überfordert.
Auch das Argument, es sei wegen der langfristigen Vorbestimmung der demographischen Prozesse zu spät für eine politisch herbeigeführte Anhebung der Geburtenzahlen, kann entkräftet werden. Vielmehr ist mit der Modellrechnung nachgewiesen, dass eine, sicher nicht leicht zu erreichende, aber mögliche Erhöhung der Fertilität bei sonst gegebenen Bedingungen längerfristig eine schlauchförmige Alterstruktur erzeugt, die bei einer Gesamtjahrgangsstärke von 800.000 Personen verharrt.
Sicher ist das Problem der Überalterung dieser 80 Millionen Personen zumindest aus heutiger Sicht zu bedenken. Die Altersgruppe der über 65-Jährigen wird dann fast 30 % der Bevölkerung ausmachen. Aber auch für diese Altersgruppe, zumindest für die sich bester Gesundheit erfreuenden 65-75-Jährigen darin, lässt sich durchaus eine erwerbsorientierte, produktive Zukunft vorstellen. Neben den vielen pessimistischen und relativ perspektivlosen Szenarien, welche gerade in jüngster Zeit durch die Medien gegangen sind, zeigt diese Modellrechnung, dass durchaus mit recht simplen politischen Eingriffen eine langfristig stabile Lösung erreicht werden kann.


Demografie und ihre Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
Beitrag von Prof. Dr. Paul Klemmer (26.07.2005), Präsident des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Berlin

Die zu erwartenden demografischen Entwicklungstrends Deutschlands lassen sich mit dem viel zitierten Satz umschreiben: Wir werden weniger, älter und bunter.
Dies hat vor allem dann Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, wenn man beachtet, dass sich die Schrumpfungs-, Alterungs- und Heterogenisierungsprozesse in räumlicher Hinsicht mit unterschiedlicher Intensität bzw. Geschwindigkeit abspielen werden.
Was den zu erwartenden Bevölkerungsrückgang betrifft, so besteht Einigkeit darüber, dass die Bevölkerung Deutschlands längerfristig schrumpfen wird und dieser Trend immer schwerer umgekehrt werden kann. Aufgrund der Entwicklung der Sterbefallüberschüsse, der Altersstruktur sowie der weiter anhaltenden Abwanderung wird es vor allem in den neuen Bundesländern in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren zu einem deutlichen Rückgang der Wohnbevölkerung kommen. Im Gegensatz zum erwarteten Schrumpfungsprozess hat die Alterung der deutschen Wohnbevölkerung bereits begonnen. Warum 1900 in Deutschland noch etwa die Hälfte aller Einwohner jünger als zwanzig, ist es heute nur noch etwa ein gutes Fünftel. Damit sind anteilsmäßig gegenwärtig etwa genau so viele Menschen unter zwanzig wie über sechzig. Im Jahr 2050 wird die Hälfte der deutschen Bevölkerung älter als 48 Jahre und ein Drittel 60 Jahre oder älter sein. Dieser Prozess hat in vielen Gebieten Ostdeutschlands sowie in den altindustriellen Räumen Westdeutschlands bereits begonnen. Man spricht schon von einer „altersstrukturellen Erosion“ bestimmter Städte und Kreise.
Die Alterungstrends treten in räumlicher Hinsicht keineswegs zeitsynchron auf. Dafür sorgen bereits die bestehenden Niveau- und Altersstrukturunterschiede der einzelnen Kreise und Städte sowie die Wanderungsbewegungen. Konzentrieren sich die Abwanderungsverluste z.B. auf jüngere Alterskategorien bzw. junge Familien, kommt es zu einer allmählichen „Erosion“ der Altersstruktur der Demografie und ihre Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Herkunftsregionen. Anders sieht es in den Städtenund Regionen mit Zuwanderungsgewinnen aus. Dort findet eine altersstrukturelle Auffrischung statt, die Bevölkerung wächst oder schrumpft zunächst langsamer.
Unsere Gesellschaft wird immer bunter. Diese Heterogenisierung ist im engeren Sinne zwar keine demografische Rahmenbedingung, immobilienwirtschaftlich ist sie aber relevant und wird durch die Alterungsprozesse sowie die Befriedigung eines erhöhten Zuwanderungsbedarfs verstärkt. Die Alterung impliziert ein Vordringen kleinerer Haushalte, die verstärkte Zuwanderung von Ausländern einen Wandel der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung. Hinzu treten neue Lebensstile bzw. die Auflösung familiärer Bande und ein damit verbundener Zuwachs von Einpersonenhaushalten. Das heißt, dass trotz sinkender Einwohnerzahlen die Wohnungsnachfrage zunächst weiter steigen wird. Regional kann der Einwohnerschwund jedoch so stark sein, dass auch die Haushaltsverkleinerung nicht mehr ausreicht, um einen Nachfragerückgang zu stoppen.
Es gibt seit geraumer Zeit eine Diskussion darüber, inwieweit die skizzierten demografischen Trends nicht doch zu einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums sowie zu einem Einbruch der Vermögenswerte (asset-meltdown) führen können. Beides hätte Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft. Ein verlangsamtes Wirtschaftswachstum würde die Nachfrage nach spezifischen Immobilienbeständen bzw. die Bauaktivitäten mindern. Ein erwarteter Einbruch bei Werteinschätzung der Immobilienbestände könnte zu einem Rückgang des Konsums oder in Abhängigkeit von der Dimension sogar zu einer Bankenkrise führen. Teilweise handelt es sich hier um sehr langfristige Betrachtungen bzw. äußerst spekulative Hypothesen. Zum einen ist ungewiss, ob es nicht doch gelingt, den Schrumpfungsprozess zu stoppen. Zum anderen werden altersspezifische Nachfragekomponenten und vor allem Innovationen ausgeblendet.
Eine gegenwärtig besonders lebhaft diskutierte Frage ist jene nach dem Risiko eines demografisch bedingten Verfalls der Renditen bzw. Vermögenswerte. Die Überlegungen derer, die vor einem solchen Risiko warnen, basieren auf den Implikationen von Lebenszyklus-Modellen, wie sie vor allem der Wirtschaftsnobelpreisträger Franco Modigliani in den 1950er Jahren formulierte. Danach versuchen Menschen im Laufe ihres Lebens ihren Lebensstandard aufrecht zu erhalten: Sie sparen während des Arbeitslebens, um dann am Lebensabend von diesen Guthaben zu leben. Folgt man dieser Hypothese, stellen junge Gesellschaften Geld für Investitionen zur Verfügung, d.h. die Wirtschaft wächst, in alternden Gesellschaften wird demgegenüber der Anteil der Ersparnisse am Bruttoinlandsprodukt zurückgehen, das Wirtschaftswachstum verlangsamt sich. Dies hat – so die Hypothese – auch Auswirkungen auf das Immobilienvermögen. Werden größere Bestände zwecks Absicherung eines erträumten Lebensstandards verkauft, kommt es zu einem Preisverfall und zu Vermögenswertverlusten, was wiederum die gesamtwirtschaftliche Nachfrage schrumpfen lässt.
Gemäß diesen Modellüberlegungen kann die demografische Entwicklung zu einem gravierenden Risikofaktor werden. Es kann jedoch festgehalten werden, dass es gute Gründe für eine gewisse „Entwarnung“ gibt. Gewichtig ist, dass Modigliani primär im Modell einer geschlossenen Volkswirtschaft dachte. Die Globalisierung der Kapitalmärkte erlaubt es hingegen, an der wirtschaftlichen Entwicklung junger Volkswirtschaften, die einen gewaltigen Kapitalhunger kennen, zu partizipieren.
Auch trifft zu, dass die Rolle des Vererbens unterschätzt wurde. Die Neigung, seinen Kindern einen möglichst hohen Vermögensbetrag zu hinterlassen, bremst den Entsparvorgang. Auch wird deutlich, dass pauschale Aussagen zur Entwicklung der Immobilien-Vermögenswerte problematisch sind. In vielen Regionen und Nachfragesegmenten der Wohnungsmärkte können sich Engpässe auftun, die Miet- und Vermögenswertsteigerungen versprechen.

Fazit:
Fasst man zusammen, so verbinden sich mit den demographischen Trends einer langfristig wahrscheinlich nicht mehr aufzuhaltenden Bevölkerungsschrumpfung, einer schon begonnenen Alterung sowie einer wachsenden Heterogenisierung der Gesellschaft für die Immobilienwirtschaft sicherlich Risiken, die aber – vor allem in mittelfristiger und gesamtwirtschaftlicher Perspektive – nicht überschätzt werden sollten.

Wohnformen im Alter

Downloads

Die unausweichlich zu erwartende demografische Entwicklung stellt gleichzeitig auch (perspektivisch) hohe Anforderungen an die Wohnungswirtschaft, da sich die Struktur der Nachfrager und deren Wohnbedürfnisse in den nächsten Jahren komplett ändern werden.
Im Rahmen des Schwerpunktseminars Wohnungswirtschaft des Studiengangs Immobilien- und Gebäudemanagement fertigten Studenten der Hochschule Mittweida (FH) University of Applied Sciences einer Belegarbeit an, die sich intensiv mit der Problematik "Wohnformen im Alter" auseinander setzt. Insofern stellt die zum Download bereit gestellte Arbeit [1.061 KB] eine Zusammenfassung der aktuellen Erkenntnisse aus dem Jahr 2006 zu diesem Problemkreis dar.

Literaturempfehlungen

Frank Schirrmacher: Das Methusalemkomplott
ISBN: 3896672258

"Am Horizont der Zukunft", schreibt Schirrmacher zu Beginn, "baut sich eine der erbittertsten Streitmächte gegen die Alten auf, die es je gegeben hat. Sie marschiert auf uns zu, die wir heute 20, 30 oder 60 Jahre sind, denn wenn der Krieg beginnt, werden wir die Älteren sein. Und die Gesellschaft, die wir geschaffen haben, nimmt den Alternden alles: das Selbstbewusstsein, den Arbeitsplatz, die Biographie. Unsere Lebensentscheidungen basieren auf Grundrissen und Daten eines vergangenen Jahrhunderts. Gingen wir mit dem Raum so um wie mit unserer Lebenszeit, würden wir in Postkutschen reisen."

"Wir müssen verlernen, was unsere Kultur und unsere Biologie uns über das Alter eingaben. Sie haben, um es trivial auszudrücken, nicht mehr Recht. Es ist vorbei mit der unbestrittenen Herrschaft der Jugend über das Alter." Daraus gilt es, Konsequenzen zu ziehen. Und genau dafür bietet Schirrmacher viele interessante Anknüpfungspunkte.

Frank Schirrmacher: Minimum
ISBN: 3896672916

Wer ist da, wenn niemand mehr da ist? Jeder hat gelernt, dass er für die Zukunft vorsorgen muss. Wir sollen sparen, Geld und Vorräte anlegen. Aber kann man eigentlich Kinder sparen, die man nie geboren hat? Zu den knappen Rohstoffen der Zukunft wird etwas gehören, das man nicht sparen kann: Verwandte, Freunde, Beziehungen, kurzum das, was man soziales Kapital nennt. In den kommenden Jahren wird sich unsere Lebensweise radikal verändern. In vielen Ländern Europas wird eine wachsende Zahl von Kindern in ihrer eigenen Generation wenige oder gar keine Blutsverwandte mehr haben. Künftig sehen sich ganze Landstriche, wie heute schon Teile Ostdeutschlands, mit einer Wanderungsbewegung junger Frauen konfrontiert; zurück bleiben Männer, deren Chancen, eine Partnerin zu finden, immer geringer werden. Frank Schirrmacher zeigt, dass unsere Gesellschaften auf diese Entwertung ihres sozialen Kapitals nicht vorbereitet sind: Der Wohlfahrtsstaat zieht sich in einem Moment als großer Ernährer zurück, in dem sich das private Versorgungsnetz aus Freundschaft, Verwandtschaft und Familie auflöst. Kann es in diesem Umfeld Uneigennützigkeit und Altruismus, selbstlose Hilfe und Unterstützung für den anderen überhaupt noch geben? Der Zusammenbruch unserer sozialen Grundfesten zwingt uns, unser alltägliches Zusammenleben von Grund auf umzuorganisieren. Dabei werden Frauen eine alles entscheidende Rolle spielen.

"Wenn du einen Jungen erziehst, erziehst du eine Person, wenn du ein Mädchen erziehst, erziehst du eine Familie und eine ganze Gemeinschaft - ja, eine Nation." (JAMES D. WOLFENSOHN, EHEMALIGER WELTBANKPRÄSIDENT)

Demografiegipfel in Sachsen am 8. November 2006

Am 28. Januar 2005 wurde eine 16-köpfige Expertenkommission zum Demographischen Wandel unter der Leitung des Finanzwissenschaftlers und Geschäftsführers des Dresdner ifo-Instituts, Prof. Dr. Marcel Thum eingesetzt. Die Expertenkommission hat auf dem zweiten sächsischen Demographiegipfel am 8.11.2006 in Dresden den Abschlussbericht "Demographischer Wandel Sachsen" (pfd-Datei, 1,2 MB) [1.206 KB] vorgestellt.
Da die Bevölkerungsentwicklung selbst durch politische Maßnahmen kaum beeinflussbar ist, versucht die Kommission aufzuzeigen, wie mit der Schrumpfung und Alterung unserer Gesellschaft umzugehen ist und wo deren Chancen liegen.

In der Familienpolitik

In der Raumentwicklung

Im Bildungsbereich

In der Wirtschaftspolitik

In der Gesundheitsfürsorge

Bei den öffentlichen Ausgaben des Freistaates

Bei der Reform Gebiets- und Verwaltungsstrukturen

In der Bundespolitik

Das Zitat zur Demografie:

„Kinder kriegen die Leute immer.“ Konrad Adenauer