Ab dem Jahr 2006 soll gemäß der neuen EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden auch im Baubestand ein Energiepass ausgestellt werden - bei Mieter- oder Eigentümer-Wechsel. Primäres politisches Ziel ist die Verminderung des Kohlendioxidaustoßes, aber der Energiepass wird auch den Energieverbrauch von Gebäuden vergleichbar machen. Die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden muss in nationales Recht umgesetzt werden. Um den Zeitplan noch einhalten zu können, ist geplant, keine vollkommen neuen Prozeduren zu entwickeln, sondern das bestehende Verfahren der Energieeinsparverordnung so zu ändern, dass mit ihr in Zukunft nicht nur der Energiebedarfsausweis bei Neubaumaßnahmen, sondern auch die Bilanzierung von Bestandsgebäuden möglich wird.
Ziel des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens ist es, einen bundeseinheitlichen Energiepass für Wohn- und Nichtwohngebäude einzuführen, der bei Errichtung, Kauf und Neuvermietung dem Käufer oder Mieter auf Verlangen vorgelegt werden muss.
Derzeit schwanken die Energieverbräuche im Bestand zwischen 340 kWh/m2 und 15 kWh/m2 pro Jahr um das 23-Fache. Der Energiepass soll hier Klarheit schaffen. Dazu wird der Energiepass den Jahres-Energieverbrauch in kWh/m2 anzeigen und versuchen, so Gebäude miteinander vergleichbar zu machen. Weitgehend geklärt ist das Aussehen des Energiepasses. Er wird den Energieverbrauch eines Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr plakativ auf einer farblichen Verbrauchsskala einordnen. Außerdem soll der Energiepass im Bedarfsfall und bei bedarfsabhängiger Ausgestaltung Sanierungsvorschläge zur energetischen Optimierung des Hauses enthalten.
Wie der Energieverbrauch zu ermitteln ist, darum wird aber immer noch kontrovers gestritten.

Bedarfsbezogener Energiepass Hierbei wird ein Norm-Verbrauch berechnet. Grundlage sind die exakten Gebäudedaten, die Qualität der Heizanlage und gleiche Grundannahmen zur Dauer der Heizperiode und des Klimas.

Verbrauchsorientierter Energiepass Hier soll die Strom- und Heizkostenabrechnung auf die Fläche des Hauses umgerechnet werden; erheblich kostengünstiger in der Ausstellung, wäre eine Vergleichbarkeit mit anderen Gebäuden nicht mehr gegeben. gegeben

Energieeinsparverordnung Siehe dazu auch Energieeinsparverordnung 9/2005 . Der GdW forderte in diesem Zusammenhang, dass der Energiepass nur der Information dienen soll und keine Rechtswirkung auf Kauf- und Mietverträge entfaltet.

Diskussion und Sachstand Die Immobilien Zeitung vom 19.01.2006 titelte: Energieausweis - Wohnungswirtschaft streitet mit dena: Der Streit um die Ausgestaltung des Energiepasses für Gebäude hat sich verschärft.

Kompromissvorschlag in Sicht

Gemeinsame Pressemitteilung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 07. April 2006
Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee und Bundeswirtschaftsminister Michael Glos haben am 07. April 2006 den gemeinsamen Vorschlag zur Novellierung der Energieeinsparverordnung in die Abstimmung innerhalb der Bundesregierung gegeben. Mit diesem Vorhaben wird eine europäische Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Die wichtigste Verbesserung ist die Einführung von Energieausweisen. Diese müssen bei Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung ausgestellt und Interessenten zugänglich gemacht werden.

Eigentümer und Vermieter haben ein Optionsrecht. Sie dürfen zwischen dem ingenieurtechnisch berechneten Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs und dem Energieausweis auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs wählen. Damit wird ein Rahmen für einen kostengünstigen und aussagekräftigen Energieausweis geschaffen, der auf dem Immobilienmarkt für mehr Transparenz sorgen soll.

"Immobilienkäufer sollen künftig schon im voraus wissen, welche Energiekosten auf sie zukommen werden. Die Verbesserung der Transparenz ist auch eine Weichenstellung für die energetische Gebäudesanierung. Mit dem CO 2 -Gebäude-sanierungsprogramm will die Bundesregierung in den nächsten vier Jahren jährlich jeweils 1,4 Milliarden Euro bereitstellen. Mit diesem Programm und dem Energieausweis schaffen wir einen starken Anreiz zur Verbesserung der Energiebilanz von Wohngebäuden. Dies wird sich auch positiv auf die Heizkosten auswirken", sagte Tiefensee. Glos betonte: "Wir haben den marktwirtschaftlichen Ansatz gewählt in der Überzeugung, dass beide Arten des Energieausweises einen angemessenen Anreiz für energetische Sanierungen setzen werden. Zugleich vermeiden wir mit der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie 'eins zu eins' unnötige Zusatzbelastungen für Bürger und Wirtschaft. Wir werden künftig auch überprüfen, ob sich beide Ausweisarten in der Praxis bewährt haben." Wie in der europäischen Richtlinie vorgesehen, müssen bei der Ausstellung der Energieausweise - bei beiden Varianten - auch Empfehlungen für die Modernisierung von Gebäuden gegeben werden, sofern solche Maßnahmen kostengünstig durchgeführt werden können. Im Rahmen des CO 2-Gebäudesanierungsprogramms der Bundesregierung sollen die Bedarfsausweise bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen als unbürokratischer Nachweis genutzt werden. Für die Zeit nach dem Inkrafttreten der Verordnung sind Übergangsregelungen zum schrittweisen Wirksamwerden der Regelungen eingeplant. Der Referentenentwurf wird in den nächsten Wochen zunächst mit den anderen Bundesministerien und anschließend mit Ländern und Spitzenverbänden erörtert, bevor die Bundesregierung die Novellierung der Verordnung endgültig beschließt. Der Bundesrat muss der Verordnung danach zustimmen.