Bereits seit 1960 existiert in den USA das Modell der so genannten steuertransparenten Immobiliengesellschaften, auch bekannt als REIT (Real Estate Investment Trust). Die „Initiative Finanzplatz Deutschland“ (IFD) hat bereits im September 2003 die Einführung von REITs in Deutschland angeregt und zusammen mit dem BMF einen Arbeitskreis zu diesem Thema eingerichtet.

Inzwischen ist eine entsprechende Gesetzgebungsinitiative eingeleitet worden, die planmäßig ab dem 01. Januar 2006 in Kraft treten sollte, was allerdings nicht geschah, da einige gesetzgeberische Hürden nicht so einfach überwunden werden können, wie gehofft. Nunmehr ist der 1. Januar 2007 als Einführungszeitpunkt vorgesehen. Zankapfel ist dabei unverändert die bisher nicht geklärte "verlässliche" Besteuerung der Anleger. In der Diskussion sind Trustvermögensmodelle, Einheits- und Nießbrauchmodell - kompliziert allemal vor dem Hintergrund der geltenden Doppelbesteuerungsabkommen, da ja insbesonder auch ausländische Investoren über REIT`s für den Standort Deutschland interessiert werden sollen. Die einfachste Lösung, nämliche eine EU-einheitliche Besteuerungslösung, die mit einer Änderung der Doppelbesteuerungsabkommen einhergehen würde, dürfte an der EU-Bürokratie scheitern...

Dessen ungeachtet kann bereits heute eine direkte Einflussnahme der geplanten Einführung von REITs auf den Deutschen Immobilienmarkt festgestellt werden. Käufer und Halter von großen Immobilienportfolios berücksichtigen bei ihrer langfristigen strategischen Ausrichtung bereits jetzt die Möglichkeit eines Exits über REITs. Es ist davon auszugehen, dass viele Investoren bemüht sein werden, ihre Portfolien an REITs zu veräußern.

Die IFD hat entsprechende Anregungen für die Einführung eines deutschen REITs (G-REIT) aufgestellt. Wesentliche Punkte sind:

Mit der Einführung eines G-REIT, können grundsätzlich positive gesamtwirtschaftliche Effekte einhergehen, da generell Immobilienmärkte mit hohem REIT-Anteil vergleichsweise transparent und effizient in der Kapitalverwendung sind.
Da besonders die deutschen Unternehmen im internationalen Vergleich einen sehr hohen Anteil eigengenutzter Immobilien aufweisen, könnte die Mobilisierung des immobiliengebundenen Kapitals von Unternehmen wie auch der Öffentlichen Hand eine Erhöhung der Liquidität der Immobilienmärkte bewirken.
Mit der Einführung von REIT`s ist grundsätzlich eine Steigerung der Attraktivität des deutschen Anlagemarktes für in- und ausländische Investoren zu erwarten. Aufgrund ihrer individuellen Struktur hinsichtlich der Relationen von Risiko und Rendite bilden REITs innerhalb der Anlage-Klasse Immobilien eine Ergänzung zu anderen indirekten Immobilienanlageprodukten, wie bspw. Immobilienfonds.
REIT`s enthalten über ihre Börsennotierung alle Chancen und Risiken eines Aktieninvestments, da die die Wertbildung über den Kapitalmarkt erfolgt. Publikumsfonds und Spezialfonds einerseits sowie REITs anderseits sprechen somit unterschiedliche Zielgruppen an und werden "nebeneinander" das Angebot an indirekten Immobilieninvestments auf dem deutschen Markt maßgeblich bestimmen.

Volatilität versus Renditeerwartung

Die Deutsche Bank veröffentlichte in einem Researchbericht eine interessante grafische Darstellung, die die Erwartungshaltungen und Zielpositionen hinsichtlich des Verhältnisses von Vlatilität und Rendite bei einem G-REIT darstellt. Treffen die Erwartungen ein, wäre der G-REIT durchaus eine echte Alternative zu bestehenden Anlagemöglichkeiten... Letztlich wird aber nur mit einem entsprechenden Track Record nachzuweisen sein, ob bzw. inwieweit der G-REIT das leisten wird, was man von ihm erhofft.
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Das vollständige REIT-Gesetz

Die Bundesregierung legte am 2. 11. 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vor.
Am 30. März 2007 stimmte der Bundesrat dem Bundestagsbeschluss zur Einführung von REITs in Deutschland zu.
Am 1. Juni wurde im Bundesgesetzblatt der vollständige gültige Gesetzestext (REITG-G) [96 KB] veröffentlicht.
Das Gesetztrat damit wie geplant rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft.

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes

Geplante Änderungen im JStG 2009

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat im Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2009 umfangreiche Änderungen des REIT-Gesetzes vorgesehen. Die einzelnen Gesetzesänderungen sind in Artikel 16 des JStG 2009 zu finden. Die wesentlichsten Änderung sind::

§ 1 REITG
Die Prüfungspflichten des Abschlussprüfers werden hinsichtlich des Umfangs der steuerlichen Vorbelastung und der Zusammensetzung der Erträge erweitert, da nunmehrgemäß § 19 Abs. 3 REITG und § 19a REITG eine Unterscheidung vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge getroffen werden kann.

§ 19 REITG
Diese Regelung dient der Beseitigung der Doppelbesteuerungsfälle., indem zwischen vorbelasteten und nicht vorbelasteten Erträgen unterschieden, wobei aber erst eine Vorbelastung in Höhe von mindestens 15 % für die laufenden Erträge aus dem REIT-Anteil zur Anwendung der Regelungen des Halbeinkünfteverfahrens auf der Ebene des Anteilsinhabers führt (§ 19a Abs. 2 REITG).
Weitreichende Änderungen für Anteilseigner ausländischer REITs ergeben sich durch den neu eingefügten § 19 Abs. 6 REITG. Nach deutschem Recht waren bisher Ausschüttungen ausländischer REITs in voller Höhe beim Anteilseigner zu besteuern. Durch die Einführung einer Switch-Over-Klausel ist vorgesehen von der Freistellungs- zur Anrechnungsmethode übergegangen wird, so dass die vom Ausland erhobene Steuer nur noch wie eine Vorauszahlung auf die Steuerzahlung in Deutschland behandelt wird.

Mitte 2008 haben nur zwei Aktiengesellschaften den REIT-Status inne - sicherlich auch der Tatsache geschuldet, dass die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland zum falschen Zeitpunkt erfolgt, während die Sub Prime Krise ihren vorläufigen Höhepunkt erreichte.
Als weiterer Grund für die Zurückhaltung der REIT-Interessenten ist sicherlich auch das in sich tw. widersprüchliche REIT-Gesetzes zu nennen.

Hauptkritikpunkte am REITG sind:

Die Bereitschaft zur Novellierung ist von politischer Seite wohl frühestens nach der Bundestagswahl 2009 zu erwarten.