Von der DSL-Bank wurde an das Pestel Institut der Auftrag vergeben, eine Studie zur Sinnhaftigkeit künftiger, privater Immobilieninvestitionen im Bereich selbst genutzter Immobilien anzufertigen. Im Fokus der Untersuchungen der Studie standen dabei folgende wesentliche Themen und Fragestellungen:


In der Analyse der vergangenen 20 Jahre wurde festgestellt, dass der Wert von eigen genutzten Wohnungen fast ausschließlich von der Bevölkerungszu- oder -abnahme abhing. Insbesondere die Veränderungen der Zahl der privaten Haushalte sind für Wohnungsmangel oder Leerstand sowie für die Preise (Miete, Immobilienpreise) auf dem Wohnungsmarkt wichtig.

Als Prognose bis 2030 wurden folgende Bevölkerungswerte berechnet:
- Deutschland wird Einwanderungsland bleiben. Bis 2030 werden per Saldo 7,7 Mio. Menschen (280.000 pro Jahr im Durchschnitt) zuziehen. Diese können aber den Sterbeüberschuss von 8,5 Mio. Personen nicht ausgleichen. Die Bevölkerungszahl in Deutschland schrumpft um 0,8 Mio. von 82,5 auf 81,7 Mio. Personen.
- Bis 2030 werden in Ostdeutschland 2 Mio. Menschen weniger leben als derzeit. Einem Sterbeüberschuss von 2,8 Mio. Personen stehen nur Zuwanderungen von 800.000 Personen gegenüber.
- In Westdeutschland wird die Bevölkerungszahl dagegen zunehmen, weil 1,1 Mio. Menschen mehr zuwandern als der Sterbeüberschuss ausmacht.

Wie wird sich diese Bevölkerungsveränderung, im Osten Schrumpfung, im Westen leichte Zunahme, auf die Zahl der privaten Haushalte auswirken?
- Wohnungen werden durch private Haushalte und nicht durch Einzelpersonen nachgefragt.
- Durch ständige Verkleinerung der Haushaltsgröße aufgrund späterer Heirat, höherer Scheidungsquote und stabiler Partnerschaften mit zwei Wohnungen bilden sich in Westdeutschland rd. 3,2 Mio. mehr Haushalte als sich auflösen.
- Trotz des massiven Bevölkerungsrückgangs von über 2 Mio. Menschen verringert sich die Zahl der Haushalte in Ostdeutschland nur um 243.000.
Die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung bis 2030 erfordert daher in Westdeutschland den Neubau von 3,2 Mio. Wohnungen, selbst wenn nicht eine Wohnung aus dem heutigen Bestand abgerissen oder umgenutzt werden sollte. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden in Westdeutschland aber bis 2030 noch 3,1 Mio. Wohnungen abgerissen. Daher müssten in den 26 Jahren bis 2030 noch 6,3 Mio. Wohnungen neu gebaut werden, dies sind 242.000 Wohnungen pro Jahr. Da der Neubau schon seit 2002 diese Zahl unterschreitet, wird es zu keinem generellen Überangebot kommen.
In Ostdeutschland gibt es derzeit schon eine Million leer stehende Wohnungen, d. h. schon heute ein Überangebot. Wenn die Haushaltszahlen bis 2030 dort noch einmal um 0,24 Mio. zurück gehen, brauchte eigentlich kein Wohnungsbau mehr stattzufinden. Es werden aber trotzdem jedes Jahr 30.000 neue Wohnungen hinzu gebaut, die das Überangebot und damit den Leerstand erhöhen.

Wesentliche Prognoseaussagen für Sachsen

Die Modellrechnungen zeigen
- rückläufige Bevölkerungszahlen in jedem Jahr bis 2020,
- rückläufige Haushaltszahlen ab 2012 und
- trotzdem eine auf abgesenktem Niveau stabile Nachfrage nach neuen Einfamilienhäusern.
Die Diskrepanz zwischen dem rein quantitativen Bedarf und der Bautätigkeit ist so groß, dass im Vertriebsgebiet der dominierende Einfluss von „Lage“ und Gebäudequalität allein die Neubauzahlen bestimmen wird. Die gegenwärtig leer stehenden Wohnungen haben keine Chance, bei der berechneten Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung je wieder in den bewohnten Bestand zurückzukehren. Sie werden dauerhaft leer stehen und im Wert bis auf Null fallen.
Aufgrund der auch künftig vorhandenen Neubaunachfrage nach Einfamilienhäusern werden über den heutigen Leerstand hinaus weitere Bestandswohnungen schlechter Lage und/oder Bauqualität keine Nutzung mehr finden. Das Abrisstempo, welches im Jahr 2003 bei 0,89 % des Bestands pro Jahr lag, muss weiter erhöht werden, um bis zum Jahr 2020 annähernd ausgeglichene Marktverhältnisse zu erreichen.
Ausgehend vom Preisniveau 2003 werden ...die Werte für Bestandsgeschoßwohnungen aus der Vorwendezeit weiter fallen, mit zunehmender Intensität in den ländlichen Landesteilen. Ältere Einfamilienhäuser werden in Dresden, Leipzig und den größeren Städten ihr heutiges Preisniveau halten. In weiter von den Städten entfernten ländlichen Regionen sind dagegen weitere Preisrückgänge wahrscheinlich.
In den 90er-Jahren errichtete Wohnungen (sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen) haben gegenüber den damaligen hohen Kaufpreisen bereits deutlich an Wert eingebüßt. Weitere Preisabschläge sind nicht zu erwarten.