Studie 2006
Zu Beginn des Jahres 2006 veröffentlichte die empirica im Auftrag der Deutschen Kreditbank AG eine Prognose der Wirtschafts- und Wohnungsmarktentwicklung für alle deutschen Regionen. Die Prognosen erfolgten auf räumlicher Ebene der Raumordnungsregionen bis zum Jahr 2015 und für Ost- und Westdeutschland insgesamt bis zum Jahr 2030.
Wirtschaftliche Entwicklung
Zunächst wurde die voraussichtliche wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland analysiert. Die Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass weder der bisher diskutierte Nord-Süd-Gegensatz noch die Ost-West-Differenzen charakteristisch für die künftige Entwicklung sein werden. Viel eher bietet sich ein differenziertes Bild mit völlig unterschiedlichen Entwicklungsraten. Die Studie kommt dabei zu der Schlussfolgerung, dass auch einige der ostdeutschen Regionen zu den künftig wachstumsstärksten in Deutschland gehören werden. Explizit wird in diesem Zusammenhang die Raumordnungsregion Dresden erwähnt. Negative Erwähnungen finden hingegen die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Berlin. Brandenburg profitiert zumindest im Westen von der Berliner Suburbanisierung.
Hinsichtlich der Beschäftigtenprognose wird von empirica ein neuer Ansatz gewählt, der die Beschäftigten in den drei Teilsektoren jeder regionalen Volkswirtschaft untersucht und getrennt prognostiziert:
Für die lokale Wirtschaft entwickelt sich die Beschäftigtendichte in allen Regionen gleichmäßig.Die Exportbasis ist ein wesentliches Maß für die wirtschaftliche Bedeutung einer Region – die Unterschiede sind hier erheblich. Erwartet werden vier Großregionen mit einer insgesamt sehr positiven Entwicklung: Thüringen, Sachsen, Südbayern und das Gebiet von Oldenburg zum Münsterland.
Die Entwicklung in den Wirtschaftszweigen der „Sonstigen Wirtschaft“ überlagert die für Ostdeutschland prognostizierte teilweise positive Entwicklung erheblich. In dieser Beachtung finden Beschäftigtenabbau im Bereich der Gebietskörperschaften, Bildung, Bahn, Post und Bauhaupt- und Ausbaugewerbe etc. Berücksichtigung.
Demografische Entwicklung
Auf der Grundlage der Beschäftigungsprognose berechnete empirica eine Binnenwanderungsprognose. Unter Zuhilfenahme weiterer Daten der statistischen Ämter wurde dann schließlich eine regionalisierte Bevölkerungsprognose berechnet. Deutlich wird, dass Ostdeutschland weiter an Bevölkerung verlieren wird, wobei der Bevölkerungsrückgang in der Region Dessau mit -14,5 % bis 2015 am deutlichsten und in Dresden mit -2,4 % (abgesehen von Berlin und Umland) am geringsten ausfällt.
Veränderung der Wohnungsnachfrage 2003-2015
Wohnungsangebot und –nachfrage
empirica postuliert einmal mehr, dass für den Wohnungsmarkt die Einwohnerentwicklung von eher untergeordneter Bedeutung ist. So kann zurückblickend festgestellt werden, dass der Rückgang der Einwohneranzahl seit den 1990er Jahren gegenläufig war zur ansteigenden Zahl der Haushalte: Die Einwohner gingen von 1991 bis 2000 von 17,96 Mio. auf 17,23 Mio. zurück, während die Anzahl der Haushalte von 7,83 au 8,22 Mio. anstieg. Diese Entwicklung wird um weitere 10 Jahre so weiterlaufen. Die Zahl der Haushalte wird voraussichtlich um nochmals ca. 2,4 % zunehmen. (Zum Vergleich: In Westdeutschland wird die Zahl der Haushalte noch etwa 5 Jahre länger steigen; 2020 werden rund 5 % mehr Wohnungen bewohnt werden als heute.)
In Ostdeutschland erwerben die 35- bis 40-jährigen Wohneigentum bereits heute häufiger als ihre Altersgenossen im Westen – dennoch wird die Wohneigentumsquote aller Haushalte noch Jahrzehnte niedriger bleiben als in Westdeutschland. Zu berücksichtigen ist, dass die deutliche Verlagerung der Wohnungsnachfrage zugunsten von Einfamilienhäusern in der Umkehrung zu einer deutlich schwächeren Nachfrage nach Geschosswohnungen führen wird.
Entwicklung der Wohnungsüberschüsse: Die spannende Frage, die sich insbesondere für die Wohnungswirtschaft stellt, ist, wie sich der voraussichtliche Wohnungsüberschuss bzw. die Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren entwickeln wird.
Das Stadtumbauprogramm Ost hat bereits heute zu einer Entlastung des Geschosswohnungsmarktes in Ostdeutschland geführt. Gemäß der dezidiert dargelegten Analyseergebnisse kommt die empirica-Studie zu dem Schluss, dass in 12 von 23 Regionen in Ostdeutschland die Wohnungsüberschüsse sinken werden. Insgesamt, so die Studie, finden sich heute rund 2/3 aller Geschosswohnungen in Regionen mit sinkendem Leerstand.
Die vollständige Studie mit dem Titel "Wirtschaft und Wohnen in Deutschland" Regionale Prognosen bis 2015, Wohnungsmarktentwicklung bis 2030 kann entweder über die empirica, Forschung und Beratung, Kurfürstendamm 234, 10719 Berlin oder die lokalen Niederlassungen der DKB AG bezogen werden. Die DKB AG selbst hat die Studie auf ihrer Homepage zum Download bereitgestellt: http://www.dkb.de/download/empirica_2005.pdf
Studie 2004
Perspektiven des Wohnungsmarktes in Ostdeutschland
Im Auftrag der DKB Deutsche Kreditbank AG überprüfte die empirica, Wirtschaftsforschung und Beratung GmbH die Ergebnisse einer gleichlautenden Studie aus dem Jahr 2000. Prinzipiell ist davon auszugehen, dass die bereits im Jahr 2000 beschriebenen Tendenzen beibehalten worden sind und sich teilweise sogar zum Positiven verändert haben.
Wesentliche Kernaussagen der überarbeiteten Studie sind:
Die Zahl der Haushalte ist in den letzten Jahren trotz Bevölkerungsrückgang stark angestiegen.Die Wohnungsleerstände sind nur leicht angestiegen, derzeit ist kaum noch eine Steigerung zu verzeichnen, da erste Erfolge des Stadtumbaus Ost sich bemerkbar machen. Die "unattraktiven Plattenbauten" konnten sich bei entsprechendem Sanierungsstand und guter Lage am ostdeutschen Wohnungsmarkt behaupten. Es stehen derzeit in den fünf neuen Bundesländern mehr Altbauten als Plattenbauten leer. Die Sanierungsquote ist von geschätzten 75 % im Jahr 2000 auf etwa 80 % im Jahr 2003 angestiegen.
Ungeachtet dieser generellen Aussagen muss die regionale Differenzierung der einzelnen Parameter berücksichtigt werden:
Während bspw. in Brandenburg zwischen 1991 und 2003 die Zahl der Haushalte um 15 % anstieg, wuchs sie in Sachsen-Anhalt nur um 2 %. Berlin, Brandenburg, Sachsen und Thüringen verlieren durch Abwanderung nur relativ wenige Einwohner; Mecklenburg-Vorpommern und vor allem Sachsen-Anhalt hingegen relativ viele.
Trotzdem liegt das Durchschnittsalter in Mecklenburg-Vorpommern, dank seiner jüngeren Bevölkerung, weiterhin deutlich unter dem von Sachsen-Anhalt.
Die sich ausdifferenzierende Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung und die ebenso unterschiedliche Dynamik beim Neubau haben auch für stark unterschiedliche Tendenzen bei der Leerstandsentwicklung gesorgt. Während der Leerstand in Sachsen-Anhalt (wegen sinkender Nachfrage), Brandenburg und Berlin (wegen steigendem Angebot) noch deutlich gestiegen ist, stagniert er nahezu in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern.
Die Unterschiede in den Entwicklungsdynamiken dürften unterhalb der Länderebenen noch wesentlich größer sein. Auch in Westdeutschland sind die zunehmenden Unterschiede nicht mehr zu übersehen. Die Bandbreite ist dort sogar noch größer. Extreme Vermietermärkte wie München und angespannte Wohnungsmärkte in Karlsruhe stehen ausgeglichenen Märkten wie Hamburg und Mietermärkten wie Celle oder Wilhelmshaven gegenüber.
Zunehmend verlieren globale Studien zur Wirtschafts-, Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung ebenso ihre Berechtigung wie bundeseinheitliche Politiken. Noch dringlicher sind Regionalstudien geworden, die Vielzahl der Entwicklungsdeterminanten berücksichtigen.