REIT Real Estate Investment Trust

Der Arbeitskreis "Neue Assetklassen" der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) hat intensiv untersucht, wie Deutschland zum führenden Investment- und Kapitalmarkt für Immobilien mit hier ansässigen führenden Marktteilnehmern entwickelt werden kann. Der als Download zur Verfügung stehende Abschlußbericht fasst die Empfehlungen der IFD zur regulatorischen und steuerrechtlichen Ausgestaltung des G-REIT zusammen.

Definitionen und Sachstand Bereits seit 1960 existiert in den USA das Modell der so genannten steuertransparenten Immobiliengesellschaften, auch bekannt als REIT (Real Estate Investment Trust). Nunmehr sollen sie auch in Deutschland eingeführt werden.
REIT in der Wohnungswirtschaft Für die praktische Bedeutung der REIT’s ist zunächst zu nennen, dass diese als Exit-Möglichkeit für institutionelle Investoren gelten sollen, die größere Immobilienbestände, unter anderem auch Wohnimmobilien, erworben haben. Darüber hinaus könnten REIT’s auch durchaus eine Alternative für kommunale Wohnungsunternehmen sein, um sich vor einem Komplettverkauf an Dritte „zu schützen“.

In der IZ Immobilienzeitung vom 24. Februar 2005 fand sich folgender auszugsweise wiedergegebene Artikel, der von besonderm Interesse für die Wohnungswirtschaft ist.

"Wohnimmobiliengesellschaften sind heute schon prädestiniert für das Reit-Modell, das im Kern aus der Bestandsbewirtschaftung, ergänzt durch Kauf- und Verkaufsaktivitäten, besteht", ist Klaus Droste von der REIT-Expertengruppe der IFD überzeugt. Die Eigentümer - Großunternehmen, Kommunen, Landesbanken oder Landesentwicklungsgesellschaften - wollten sich ohnehin zurückziehen. Die für eine Umschichtung dieser Bestände nötige große Kapitalmenge sei am besten über die Börse zu beschaffen. Doch so glatt geht die Rechnung nicht auf.
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Die Wohnungsunternehmen hatten mit dem Ende der Gemeinnützigkeit ... vom Staat die Möglichkeit erhalten, ihre Immobilienwerte in der Steuerbilanz so hochzuschreiben, dass keine steuerpflichtigen Gewinne mehr übrig blieben. Der Steuervorteil wird zum Handicap.

Mit der Umwandlung in den Reit-Status würde sich das ändern, da das Modell die Ausschüttung der Erträge vorsieht (laut dem aktuellen IFD-Vorschlag 90% des Gewinns). Für die ehemals gemeinnützigen Unternehmen würde dies nach geltendem Steuerrecht eine hohe Strafbesteuerung nach sich ziehen - das Modell wäre finanziell völlig unattraktiv. Auch die Einbringung von Beständen in einen Reit wäre problematisch. Wird nämlich an ein Unternehmen verkauft, das als "verbunden" gilt - z.B. eine andere, ehemals gemeinnützige Wohnungsgesellschaft -, greift ebenfalls eine Zusatzsteuer. Ob und wie die Wohnungsgesellschaften in das Reit-Modell integrierbar sind, wird zurzeit im BMF diskutiert.
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GdW-Geschäftsführerin Ingeborg Esser meint, die Reit-Option solle allen offen stehen: "Es kann nicht sein, dass für bestimmte Unternehmen der Reit-Status wegen ihrer steuerlichen Sonderstellung blockiert wird."

Für die Manager vieler Wohnungsunternehmen ist die Reit-Idee deswegen so reizvoll, weil sie ihnen den drohenden Komplettverkauf an einen eher kurzfristig orientierten Finanzinvestor ersparen könnte.
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Warum nicht den Cerberussen, Morgan Stanleys und Lone Stars dieser Welt zuvorkommen und dabei auch den Bestand des eigenen Unternehmens sichern, mag man sich in den Chefetagen denken. Denn der Verkaufsdruck auf die chronisch finanzklammen öffentlichen Hände wächst. "Verschiedene Wohnungsgesellschaften könnten gemeinsam einen Reit als Kapitalsammelstelle nutzen", skizziert Mathias Müller, Geschäftsführer der GWW in Wiesbaden, ein mögliches Szenario. "Um die notwendige kritische Masse zu erreichen, müssten mehrere Gesellschaften Teile ihrer Bestände dort poolen."
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Während Deutschland als der größte Immobilienmarkt in Europa nur über wenige kapitalstarke und börsennotierte Immobiliengesellschaften verfügt, existieren eine Reihe offener und geschlossener Immobilienfonds, die insgesamt ca. 245 Mrd. € Sachwerte verwalten.
Mit der Einführung des G-REIT wird dieses Bild sich nachhaltig verändern. Denkbar ist dabei sowohl der Verkauf von Immobilienportfolios an bereits existierende REITs oder aber auch die Neugründung und ein entsprechender folgender Börsengang (IPO).
Es ist nicht zu erwarten, dass bereits existierende Anlageformen im Immobilienbereich, wie etwa offene Fonds, vollständig durch REITs ersetzt werden. Vielmehr werden REITs eine entsprechende Ergänzung darstellen; hinzu kommt, dass institutionelle Investoren sicherlich auch beabsichtigen, direkt gehaltene Immobilien in indirekte Beteiligungen umzuwandeln.

Markt im Umbruch

In der Zeitschrift "Die Bank", Ausgabe 5/2005, veröffentlichte der Berliner Publizist Dr. Rainer Zitelmann einen Beitrag unter der oben stehenden Überschrift. Er kommt zu der generellen Aussage, dass derzeit noch nicht abzusehen sei, ob die REIT`s tatsächlich den geschlossenen Fonds den Rang ablaufen. Ein Wettbewerbsvorteil wird die höhere Fungibilität sein; ein Wettbewerbsnachteil allerdings die höhere Volatilität und die Tatsache, dass es sich ja doch um das derzeit von vielen Anlegern gemiedene Produkt "Aktie" handelt. Aus Sicht der Vertriebe dürften geschlossene Fonds deutlich attraktiver sein, da hier die Provisionen wesentlich höher sind, als bei REIT`s und anderen Kapitalanlageprodukten auch. Ein Produkt, so Zitelmann, müsse nicht nur dem Anleger, sondern auch dem Vertrieb gefallen.

Das Zitat zum Markt:

Märkte sind wie Fallschirme: sie funktionieren nur, wenn sie offen sind.
Helmut Schmidt (*1918)

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