Zinsmanagement

Generelle Ansätze

Im Rahmen des Zinsmangements bieten sich eine Vielzahl von Ansätzen, um die bestehenden Kreditstrukturen zu optimieren oder im Sinn der Liquiditätsverbesserung die aus Kapitaldienst erwachsenden Belastungen zu verringern.

	Umschuldungen
	Vorfristige Zinsfestschreibung zum Zeitpunkt des planmäßigen Auslaufens der Zinsbindungsfrist
	Vorzeitige Prolongation vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist unter Einbeziehung der Vorfälligkeitsentschädigung
	Umwandlung frei valutierender Darlehen in Darlehen mit Zinsbindung
	Einbeziehung von Zinsderivaten zur Zinssicherung
	Cap Darlehen
	synthetische Festzinsvereinbarung (Doppelswaps)
	Zero Cost Collar
	Swap Option
	Forward Rate Agreement
	Vanilla Plan Swap
	Fremdwährungsrefinanzierungen
	Cross Currency Swaps

Wohin läuft der Zinstrend ?

Obwohl die Europäische Zentralbank den Leitzins im Januar 2009 von 2,5 auf 2,0 Prozent gesenkt hat, haben sich die Konditionen für langfristige Immobilienfinanzierungen kaum bewegt. Generell ist zu beobachten, dass die Zinsstruktur sich wieder normalisiert und die Phase der Inversion offensichtlich beendet ist. Das ist zum einen positiv, weil ein "Drehen" der Zinsstruktur als Vorbote des Rezessionsendes gewertet wird. Zum anderen muss aber damit gerechnet werden, dass durchaus ein Anstieg der momentan (Anfang 2009) noch sehr niedrigen Zinsen für längerfristige Finanzierungen erfolgt.

Da Investoren derzeit die mittelfristigen Auswirkungen der weltweiten Neuverschuldung der Staaten nicht klar abschätzen können, werden sie zunehmend einen Risikoaufschlag für langfristige Zinsbindungen fordern. Das spüren auch die einzelnen Kreditinstitute, die in Abhängigkeit ihres Eigenratings Aufschläge von bis zu 100 Basispunkten akzeptieren müssen. Klar im Vorteil sind in der organisierten Immobilienwirtschaft diejenigen Finanzierer, die unvermindert auf die Gewährsträgerhaftung abstellen können, wie etwa die Sächsische Aufbaubank.

Sich schon jetzt auf dem derzeitigen Zinsniveau Forward-Konditionen zu sichern, ist sicherlich bei einem in nicht allzu weiter Ferne liegenden Prolongationszeitpunkt zu überlegen. Hinzu kommt auch die Frage, ob denn die finanzierende Bank künftig auch in der Lage sein wird, zu prolongieren. Insofern steht nicht nur die Frage der Konditionen an sich, sondern auch die Frage nach den künftigen Möglichkeiten der Kreditgeber.

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