Die in den Medien allgegenwärtige Krise berührt auch im Jahr 2009 die Wohnungswirtschaft in nur geringem Maß. Letztlich ist dieser Umstand auch der Grund, weshalb die Tagung Dialog & Aspekte eben nicht in das unisono vorgetragene Klagelied einstimmte, sondern vielmehr auch die Tagesaufgaben und -probleme beleuchtete. Denn schließlich sind es die "Mühen der Ebene", die uns die meiste Zeit und die meiste Kraft kosten.

Immobilienmärkte im Kontext des glokalen Wandels

Dr. Frank Winkler

Der Begriff „glokal“ ist ein Kunstwort, das sich aus den Worten global und lokal zusammensetzt. Mit diesem Begriff sollen die Wechselwirkungen zwischen Ideen, Entscheidungen, Entwicklungen und Handlungen auf lokaler und globaler Ebene bzw. in diesem Kontext beschrieben werden. Denn letztlich ist die aktuelle Situation am nationalen bzw. lokalen Immobilienmarkt nur vor dem Hintergrund der globalen Ereignisse zu werten und zu betrachten. Die Schwerkraft der Globalisierung hat so letztlich alle erreicht.

Unverändert werden die Ursachen für die vorhandene Krise in den Fehlern der insbesondere US-Amerikanischen Finanzindustrie gesehen. Dazu zählen insbesondere auch die so genannten „innovativen“ Finanzierungsformen wie etwa MBS, ABS und ähnliche. Der häufig in den Medien thematisierte Restrukturierungsbedarf trifft dabei weniger auf die Industrie, sondern sollte insbesondere bei den Großbanken erkannt und entsprechend befriedigt werden. Schließlich existiert ein ausgeprägtes Schattenbankensystem, das durch die Überdehnung der Fristentransformation, die Anwendung unzureichender mathematischer Modelle und den kritiklosen Einsatz von ungetesteten Finanzinnovationen ganz maßgeblich zur derzeitigen Situation und Krise beigetragen hat.

Als große Trends stellen sich dar:

Die nächsten Immobilienmärkte, die bereits eine Korrektur erfahren oder wo diese zu erwarten sein wird, sind:

Bedauerlicherweise gehen – unter dem Aspekt von Gesamtdeutschland – auch hierzulande die Neubaugenehmigungen weiter zurück und lagen im Jahr 2008 erstmals unter 200.000. Auch bei den Büromieten wird sich die Rezession auswirken, so dass Mietrückgänge bis zu 20 % als möglich erscheinen. Praktisch gilt, dass in europäischen Städten eine hohe Korrelation der Büromieten mit dem jeweiligen Wirtschaftszyklus zu verzeichnen ist.

Dem gegenüber entwickeln sich die Wohnungsmieten relativ stabil; in westdeutschen Ballungsgebieten ist sogar ein Anstieg zu verzeichnen, während sich für Berlin beispielsweise ein sehr differenziertes Bild hinsichtlich der Miethöhen ergibt.

Gleichzeitig wird der Stadtumbau immer schwieriger, da der flächenhafte und unproblematische Rückbau von Plattenbauten derzeit nicht mehr möglich ist. Zu verzeichnen sind zunehmende Verständnis- und Akzeptanzprobleme bei Vertretern der Wohnungswirtschaft und von Denkmalschutz, Politik, Stadtplanung, Ministerien usw.

Die Finanzierung in der Wohnungswirtschaft ist zwar tendenziell nicht unproblematisch, jedoch entdecken viele Banken die Wohnungswirtschaft als eine einen stabilen Cash flow produzierende Branche neu für sich und ihr Geschäft. Problematisch kann es werden, wenn etwa ab dem Jahr 2010 bis 2012 die ersten CMBS-Papiere aus der Zinsbindungsfrist laufen und von den Käufern an die Emittenten zurückgegeben werden. Hier entsteht für die Banken ein enormer Refinanzierungs- und Anpassungsdruck.

Es gilt heute, sich diesen Veränderungen zu stellen und dabei auch ein Veränderungs- und Risikomanagement im Unternehmen umzusetzen. Detailliert bedeutet das:

Mut zum Risiko,
Mut zur Entscheidung,
Mut zur Realisierung,
Mut zur Konsequenz –
und den wünsche ich uns allen.

Gesellschaftliche Trends -

Prof. Dr. Kerry-U. Brauer

- Wohnformen und Wohnwünsche der Zukunft

In ihrem vielbeachteten Vortrag zu Wohnformen und Wohnwünschen in der Zukunft ging Frau Professor Brauer zunächst auf gesellschaftliche Trends ein, aus denen entsprechende Schlussfolgerungen für Wohnanforderungen zu ziehen sind. Dazu zählen insbesondere wissenschaftlich-technische, demographische und ökonomische Veränderungen, die in ihrer Gesamtheit Auswirkungen auf die Form des Zusammenlebens und damit auch auf die quantitative und qualitative Wohnimmobiliennachfrage haben.

Wesentliche gesellschaftliche Trends sind dabei:

Aufbauend auf diesen Trends wagte Frau Prof. Brauer eine Prognose zu Wohnformen der Zukunft und gab dabei dem Auditorium folgende Hinweise und nachdenkenswerte Vorschläge:

Vor diesem Hintergrund ist es von besonderer Wichtigkeit, dass grundlegende Kenntnisse des Wahrnehmungsprozesses bei der Vermarktung von Wohnung und Wohnumfeld in die Vermarktung einbezogen werden.

Risiken und Probleme bei der Umsetzung der EnEV -

Herr Alfred Zeiss

eine kritische Analyse aus technischer Sicht

In seinem Vortrag beleuchtete Herr Zeiß zunächst die Entwicklung und Hintergründe für die Einführung der neuen Energieeinsparverordnung. Dabei ging er u.a. auch auf Umweltprobleme und rechtliche Fragen ein, die mit der Umsetzung der EnEV verbunden sind. Der Hauptteil seines Vortrages widmete sich jedoch den Widersprüchen der EnEV aus theoretischer, physikalischer und konstruktiver Sicht. Die „Tragik“ des k-Wertes als Hyperbel-Funktion fasste Herr Zeiß in dem Merksatz zusammen:

Wenig Dämmstoff bringt viel!
Viel Dämmstoff bringt wenig mehr.

Im dritten Teil seines Vortrages schildert Herr Zeiß Bauschäden, die durch unsachgemäß angebrachte Wärmedämmung hauptursächlich entstanden ist und gab gleichzeitig Hinweise wie derartige Schäden zu vermeiden sind.

Der überaus lebendige Vortrag wird den Hörern noch lange in Erinnerung bleiben – spätestens bei den bemühten Beispielen hinsichtlich feucht gewordener Wärmedämmsysteme, die der Referent sehr treffend mit einer feuchten Baumwollsocke am Fuß verglich.

ESG Eigentümerstandortgemeinschaften

Dr. jur. Norbert Rückriemen

als Instrument des Stadtumbaus

Herr Dr. Rückriemen, Vorstand der Wohnstättengenossenschaft Bitterfeld-Wolfen eG schilderte seine Erfahrungen mit Eigentümerstandortgemeinschaften als Instrument des Stadtumbaus am Standort Bitterfeld-Wolfen. Zunächst schilderte er jedoch die rechtlichen Rahmenbedingungen und Schnittstellen zum BID und zum HID, dem Business bzw. Housing Improvement Districts.

Gleichzeitig schilderte er, dass der Erholungsbestand der Wohnstättengenossenschaft Bitterfeld-Wolfen eG als durchaus problemgeladen bezeichnet werden kann und der Stadtumbau für die Genossenschaft eine große und sehr ernste Herausforderung darstellt. Nur mit Einbeziehung der wohnenden Mieter und Genossenschaftsmitglieder und den anderen privaten Eigentümern wird es möglich, die identifizierten Problemkreise einer Lösung zuzuführen. Allerdings kann dies nur auf Freiwilligkeitsbasis erfolgen, so dass die Genossenschaft nicht nur mit gutem Beispiel vorangehen will, sondern dies letztlich auch die Voraussetzung dafür ist, dass ob dieser Beispielwirkung auch andere (private) Immobilieneigentümer folgen.

Das neue Risikobegrenzungsgesetz -

RA Jaqueline Köppen

erste Erwartungen und Erfahrungen

Seit vergangenem Jahr ist das neue Risikobegrenzungsgesetz in Kraft – Anlass dafür, dass sich Frau Rechtsanwältin Jaqueline Köppen diesem Thema in einem eigenen Vortrag widmete. Ursache für die Einführung des neuen Risikobegrenzungsgesetzes waren der hohe Anstieg von Kreditverkäufen und die damit im Zusammenhang stehende Abwicklung dieser Geschäfte. Frau Köppen schilderte zunächst die typischen Abwicklungsprobleme bei Kreditverkäufen in Verbindung mit den beteiligten Fonds, Servicegesellschaften, Inkassobüros etc. und ging dabei insbesondere auf Rechtsverstöße oder grob rechtswidrige Abwicklungen ein. Grundsätzlich gilt, dass die Abtretungszulässigkeit entsprechend einer aktuellen BGH-Rechtsprechung gegeben ist.

So ist das Fazit, dass letztlich auch mit dem Risikobegrenzungsgesetz der Kredithandel nicht generell unmöglich ist oder erschwert wurde und verbraucherschützende Vorschriften zwar eingeführt sind, diese aber für gewerbliche Kreditnehmer nur bedingt nutzbar sind. Frau Köppen informierte weiter über die Neuregelungen zur Sicherungsgrundschuld, die es hinsichtlich eines veränderten Kündigungsrechtes und veränderter grundpfandrechtsbezogenen Einreden neu zu bewerten gilt. Allerdings führte sie ebenfalls kritisch aus, dass es unverändert Lücken im neuen Kündigungsrecht für Banken gibt.

Wohnungsbaumonitoring 2008 der SAB -

Herr Rosteck

Perspektiven und Trends der Entwicklung

Zum Wohnungsbaumonitoring 2008 der Sächsischen Aufbaubank, das sich mit Perspektiven und Trends der Entwicklung auf dem sächsischen Wohnungsmarkt beschäftigt, führte Herr Rosteck, Mitarbeiter in der Grundsatzabteilung der SAB aus.

Zunächst schilderte er die Zwischenbilanz zum Stadtumbau in Sachsen und den Stand des Rückbauprozesses im Überblick. Das Rückbauprogramm in Sachsen kann generell als Erfolg gewertet werden, da ohne diese Rückbaumaßnahmen der heute zu verzeichnende Leerstand ungleich höher wäre, als derzeit zu konstatieren.

Im zweiten Teil seines Vortrages widmete sich Herr Rosteck dem Problemkreis der Wohnungsmarktentwicklung und schilderte dabei sowohl die aktuellen Rahmenbedingungen als auch das vorhandene Wohnungsangebot und die daraus resultierende Wohnungsnachfrage. Schließlich zog er am Ende seines Vortrages eine Wohnungsmarktbilanz hinsichtlich der derzeitigen Leerstandstendenzen, der Wohnmobilität, der aktuellen Zwangsversteigerungen sowie der Wohnungsmieten und Wohnnebenkosten.