Der Kapitaldienst stellt klassisch die größte Kostenposition in einem langfristig finanzierten Immobilienunternehmen dar. Neue Finanzierungsformen, aber auch die risikoadjustierte Betrachtung des Kreditportfolios aus Sicht der praktischen Unternehmenssteuerung erfordern excellente Kenntnis der Chancen, Risiken und Möglichkeiten, die mit der Behandlung der Finanzierungen verbunden sind.
1 Grundlagen und Überblick über klassische Finanzierungen
1.1 Grundsätzliche Unterscheidungsmöglichkeiten
1.2 Unterscheidungsmerkmale und Konditionengestaltung
1.2.1 Zinsbindungsfristen
Variable Verzinsung
Festzinssatz
Exkurs Zinsstrukturkurve
Sonderkündigungsrecht
1.2.2 Tilgungsformen
Annuitätische Tilgung
Ratenkredit oder Tilgungsdarlehen
Endfälliges Darlehen
Vergleich der Tilgungsformen
1.2.3 Zahlweise
1.2.4 Verrechnungsweise
1.2.5 Tilgungsfreie Anfangszeit
1.2.6 Disagio
1.2.7 Auszahlungsverlust
1.2.8 Sonstige Kosten
1.2.9 Effektiver Jahreszins
1.2.10 Exkurs Vorfälligkeitsentschädigung
2 Derivate Finanzierungen
Einfache Formen von Zinsderivaten
Forward Rate Agreements
Cap-Vereinbarungen
Zinsswap
Doppel-Zinsswap
Internationale Zinssätze
Chancen für Kunden
Risiken für Kunden
3 Kreditsicherheiten
3.1 Einteilung von Sicherheiten
3.1.1 Einteilung von Sicherheiten nach dem Gegenstand
3.1.2 Einteilung von Sicherheiten nach der Abhängigkeit vom Bestehen einer Forderung
3.2 Grundpfandrechte
3.2.1 Hypothek
3.2.2 Grundschuld
3.2.2.1 Grundsätzliches und Unterschied zur Hypothek
3.2.2.2 Gesamtgrundschuld
3.2.2.3 Eigentümergrundschuld
3.2.2.4 Rentenschuld
3.2.2.5 Sicherungsgrundschuld
3.2.3 Sonstige Parameter von Grundpfandrechten
3.2.3.1 Brief- und Buchgrundschulden
3.2.3.2 Zweckerklärung
3.2.3.3 Rückgewährungsanspruch
3.2.3.4 Einmalvalutierungserklärung
3.3 Zusatzsicherheiten
3.3.1 Bürgschaften
Grundsätzliches
Arten von Bürgschaften
Erlöschen der Bürgschaft
3.3.2 Patronatserklärung
3.3.3 Schuldbeitritt
3.3.4 Zession
3.3.5 Verpfändung
4 Non Performing Loans (NPL)
Was sind NPL?
Motivation aus Verkäufersicht
Motivation aus Investorensicht
Verlauf einer Transaktion
Bekannte Möglichkeiten der Ausplatzierung
Wer verdient mit NPL´s Geld?
Das neue Risikobegrenzungsgesetz
5 Entwicklung von Gegen- und Präventionsmaßnahmen
5.1 Sichtweise und Motivation der Gläubigerbanken
5.1.1 Klassische Immobilienfinanzierer
u.a. Exkurs synthetische Verbriefung
5.1.2 „Kreditstrukturierer“
u.a. Exkurs CMBS
5.2 Zielvorgaben des eigenen Unternehmens in Verbindung mit einer Gegen- und Präventionsstrategie
5.3 Ist-Analyse des Immobilienportfolios
5.4 Analyse der Sicherheitensituation
5.5 Bankenverhandlungen
Einzelverhandlungen
Multilaterale Verhandlungen