Wie sind die Renditeziele zu erreichen?
Angesichts der von den Opportunity Funds aufgerufenen Renditezielen, die regelmäßig zwischen 20 und 30 % liegen, ergibt sich zwangsweise die Frage, wie diese Zielsetzung beim Kauf von deutschen Wohnungsunternehmen erreicht werden soll, wenn deren Renditen im einstelligen Bereich liegen.
Bei den von den Fonds verfolgten Geschäftsplänen werden dabei insbesondere folgende Ansätze berücksichtigt:
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Ausnutzung von Mieterhöhungsspielräumen,
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Privatisierung geeigneter Bestände an Mieter,
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Reduzierung der Verwaltungskosten,
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Optimierung innerbetrieblicher Abläufe,
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freiwillig übernommene Sonderaufgaben werden ersatzlos gestrichen.
Ein weiterer wesentlicher Umstand ist die Nutzung des sogenannten Leverage-Effektes, bei dem die Zinsdifferenz zwischen Fremdkapital (z.B. 3% für aufgenommenen Kredit) und unternehmensinterner Rendite (z.B. 5%) der Eigenkapitalrendite für eingesetzte eigene Mittel zugerechnet wird. Werden 80% fremd finanziert, so ergibt sich bei einer Zinsdifferenz von 2%, die auf das EK angerechnet wird, eine EK-Rendite von 2% +8% = 10%.
Neben dieser Hebelwirkung spielen darüber hinaus auch der Zeitpunkt und die Höhe der Rückzahlungen auf das Eigenkapital bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite eine ganz wesentliche Rolle. Wird das Eigenkapital schnell zurückgeführt und eine entsprechend hohe Rendite ausgewiesen, so geht dies selbstverständlich immer zu Lasten des Fremdkapitals. Zielsetzung ist häufig, nicht nur einen relativ hohen Anteil Fremdkapital an der Gesamtfinanzierung auszuweisen, sondern darüber hinaus dieses auch spät oder nur gering zu tilgen.
Dieser Sachverhalt findet insbesondere bei den derzeit durchgeführten Transaktionen am Wohnungsmarkt Berücksichtigung. Die als relativ stabil zu kennzeichnenden Cash-Flows aus den Wohnungsunternehmen führen in Verbindung mit den derzeitig niedrigen Zinsen und der Anwendung von Verbriefungstechniken aus dem Bereich des Financial Engineering dazu, dass die Banken hinsichtlich der Finanzierung solcher Transaktionen in einen intensiven Wettbewerb getreten sind. Dies trifft nicht nur für deutsche, sondern auch für international tätige Banken zu.
Ein wesentlicher Aspekt zur Erreichung der Renditeziele ist auch die Privatisierung von Wohnungen. Während diese Zielsetzung an infrastrukturell schwachen Standorten regelmäßig scheitern dürfte, ist sie umgekehrt in boomenden Regionen umsetzbar. Beim Verkauf der Wohnungen an (wohnende) Mieter wird darauf geachtet, dass die Belastung aus Kapitaldienst und die Belastung aus der Nettokaltmiete in etwa gleich sind. In dem Fall, da die Kapitaldienstlast wegen eines bereits hohen Einkaufpreises deutlich über den Mietkosten liegen würde, werden Wohnungen i.A. nicht zur Privatisierung angeboten.