Aufgrund volatiler Märkte sind Immobilieninvestoren zunehmend bestrebt, ihre Immobilienportfolios zu diversifizieren. Im Rahmen dieser Bemühungen stehen neue Märkte und Investmentvehikel bereits teilweise zur Verfügung. Ein Instrument, das bisher fehlte, sind (indexbasierte) Immobilienderivate. Seit Beginn der 1990er Jahre wird versucht, einen funktionierenden Derivatemarkt aufzubauen. Mit diesen Finanzinstrumenten lassen sich Immobilienrisiken managen, ohne dass tatsächlich Gebäude erworben oder verkauft werden müssen. Als Vertragskontrahent in einer solchen Transaktion kann sich der Verkäufer des Immobilienrisikos vor fallenden Immobilienpreisen aufgrund eines allgemeinen Wert- oder Mietpreisverfalls schützen, ohne dass er die Immobilien verkaufen muss.
Momentan werden zwei Konstruktionen offeriert:

Property Index Certificates (PICs) sind kapitalgedeckte Instrumente, das heißt, der Verkäufer des Immobilienrisikos erhält Kapital. PICs sind ein Instrument, bei dem der Investor eine Rendite erhält, die auf einem Index basiert. Diese Rendite schließt eine einkommensabhängige Komponente ein, die die Mietrendite widerspiegelt.
Bei Total Return Swaps (TRS) handelt es sich demgegenüber um nicht-kapitalgedeckte Instrumente. Bei Total Return Swaps (TRS) werden zwei Ertragsströme gegeneinander ausgetauscht. Ein Vertragspartner erhält einen indexbasierten Immobilienertrag. Dafür zahlt er an seinen Kontrahenten Zinsen, die auf einem variablen Zinssatz (EURIBOR) basieren. Die Zahlungen werden auf der Basis eines festgelegten Nominalwerts ermittelt. Die Mietrendite wird jährlich gezahlt, Veränderungen des Kapitalwerts werden jährlich über die gesamte Laufzeit des Total Return Swaps (TRS) errechnet und am Ende der Laufzeit der Transaktion ausgeglichen.
Wirtschaftlich wird mit beiden Instrumenten das gleiche Ziel erreicht: ein indexbasierter Immobilienertrag.

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Nachdem über die Abwicklungstechnik des Handels weitgehend Klarheit herrscht, bleibt das Problem der Preisfindung bestehen, um klären zu können, wie Derivate bewertet werden sollen. Dabei existiert zuallererst die Frage, ob der Anleger spekulativ oder risikosensitiv orientiert ist.
Für den spekulativen Anleger ist bei der Preisfindung ausschlaggebend, welcher Index höhere Gewinne verspricht – ein Immobilienindex oder bspw. der EURIBOR. Entscheidend sind Cash Flow, Volatilität und sonstige Risiken, die in statistischen Modellrechnungen Eingang finden, mit deren Hilfe dann der Preis festgelegt wird. Ein Investor, der Immobilienanlagen hält oder sucht, hat eine völlig andere Sichtweise, je nachdem, ob er die Wichtung des Immobilienportfolios verändern oder generell das mit der Immobilie verbundene Risiko reduzieren will. Entscheidend sind die Opportunitätskosten bzw. der Preis und die Transaktionskosten des Derivates, wenn die Risikoreduzierung eine Alternative zum Verkauf darstellen sollte.

Die Rolle von Derivaten innerhalb einer Investmentstrategie kommentieren Marktteilnehmer wie folgt: „Wenn sich der Markt zunehmend etabliert, werden Derivate schneller und günstiger sein als der Direktmarkt. In manchen Fällen ist es vorstellbar, dass sie als Ersatz für den direkten Markt genutzt werden. Für Investoren, die über die nötige Logistik verfügen, um im direkten Markt zu agieren, können Derivate von taktischem Nutzen sein. Sie können sich zeitnah im Markt positionieren, bevor sie die Gebäude tatsächlich kaufen. Experten beurteilen die Zukunft der Immobilienderivate optimistisch und manche Spezialisten gehen davon aus, dass das Handelsvolumen in den nächsten Jahren bis zu 4,5 Mrd. Euro erreichen kann. Denn bekanntermaßen haben Derivate bei anderen Anlageformen innerhalb von drei bis fünf Jahren das gleiche Gewicht wie der jeweils dahinter stehende direkte Markt erreicht; gewerbliche Immobilien sollten das gleiche Potenzial haben.

Während der Markt für Immobilienderivate in Großbritannien bereits wesentlich reifer ist als in Deutschland, werden auch dort auf der Basis des „Investment Property Databank UK Index“ bisher entsprechende Derivate nur außerbörslich gehandelt. Das deutsche Gegenstück, DID Deutsche Immobiliendatenbank, berechnet einmal jährlich den DIX, was aber für einen effektiven Handel mit Derivaten völlig unzureichend ist. Auch der vom Bankhaus Ellwanger & Geiger gepflegte DIMAX weist eine unzureichende Marktabdeckung auf, sodass auch hier derzeit keine Derivatekonstruktionen realisierbar erscheinen. Allerdings scheint der Handel mit Derivaten auf Immobilienaktien eine Alternative zu bisher nicht vorhandenen und auf Indizes basierenden Immobilienderivaten zu sein – denn diese gibt es bereits, wenn auch nur im außerbörslichen Segment.